언택트(비대면) 부동산등기 전자신청

2020년 초에 시작된 코로나 바이러스의 기세가 아직 한창인 요즘, 사람들과의 대면 접촉은 여전히 많이 조심스럽습니다. 이러한 사회적 분위기에서 삶을 영위하기 위한 여러 기본적인 활동들이 언택트(비대면) 방식으로 이루어지는 것은 자연스러운 현상이라 할 수 있습니다.

코로나 사태 이전부터 음식을 배달 주문하여 식생활을 하는 현상이 대중화되어 있긴 했지만 코로나 사태 이후 식료품을 포함한 음식 배달 관련 업종의 매출은 기하급수적으로 증가하였고, 기업 등이 사람들을 고용할 때 이루어지는 면접은 온라인 면접으로 대체되었으며 초중고 및 대학에서의 교육 역시 온라인 영상 강의를 주 매체로 하여 이루어 지고 있습니다.

이렇듯 코로나 바이러스로 인하여 사람들의 여러 다양한 활동이 오프라인이 아닌 온라인으로 이루어지고 있는데, 집을 사고 팔 때 반드시 해야 하는 부동산등기 신청은 어떨까요? 부동산등기 신청 역시 온라인으로 할 수 있을까요? 결론부터 말씀드리면, Yes, we can!

 

매매를 원인으로 하는 소유권이전등기

매수인이 부동산을 매수하여 매도인으로부터 그 부동산의 소유권을 이전 받기 위해서는 부동산등기 신청을 하여야 합니다. 매도인은 매수인으로부터 잔금을 받으면서 소유권이전등기 신청을 위해 필요한 매도인이 준비해야 하는 서류들을 매수인(또는 매수인이 등기신청을 의뢰한 변호사, 법무사 등의 자격자 대리인)에게 넘겨주는 방식으로 진행되는 것이 일반적입니다.

위와 같은 과정을 부동산등기 전자신청을 통해 오프라인이 아닌 온라인으로 편리하게 진행할 수 있습니다.

 

인터넷 등기소를 통한 부동산등기 전자신청

인터넷 등기소를 통한 부동산등기 전자신청은 매우 간단합니다.

인감증명서, 주민등록초본 등의 종이 서류를 사전에 준비해 올 필요없이, 등기 업무를 위임받은 변호사 등의 자격자 대리인이 작성해 놓은 인터넷 등기소 내 전자 첨부서면에 대하여 매도인, 매수인은 각자의 공인인증서전자서명만 하면 됩니다(법인이 당사자인 경우는 법인 전자증명서가 필요합니다).

인터넷 등기소 내 첨부서면 등에 대한 공인인증서 전자서명 방법은 아래와 같습니다(데스크탑 PC 웹 기준, 인터넷 등기소 앱에서도 공인인증서 전자서명을 할 수 있는데, 앱에서의 전자서명은 별도의 포스트에서 설명하겠습니다).

 

1. 전자서명자용 로그인 화면에 접속한 후 부동산등기 전자서명 클릭

 

2. 성명, 주민등록번호 정보 입력 후 검색 클릭

    입력확인 버튼은 누르지 않아도 됩니다, 입력확인 버튼은 사용자가 입력하였지만 보안상 표시되지 않는 주민등록번호 뒷자리 번호를 확인하기 위한 용도입니다.

3. 공인인증서 선택 후 인증서 비밀번호 입력

 

4. 신청사항 확인전자서명

    승인할 문서를 확인(녹색 상자 내 작성일자 등을 클릭하면 승인 대상 문서의 내용 열람 가능)한 후, 승인 대상 문서를 선택하고 승인 버튼을 클릭

5. 공인인증서 선택 후 인증서 비밀번호 입력

 

6. 승인 완료

    모든 문서의 본인승인여부 항목의 내용이 승인으로 변경되었는 지 확인

 

전자신청서 접수

위와 같은 매도인, 매수인의 승인 과정이 모두 완료되면 승인 요청자 변호사는 등기 수수료를 납부하고 부동산등기 전자신청서에 변호사의 공인인증서로 전자서명한 후 등기소에 신청서 등을 제출합니다. 제출 후 보통 2 ~ 4 일 이내에 등기가 완료됩니다.

 

부동산등기 전자신청 문의(Further Questions)

ES 법률사무소는 상대방 및 대리인과의 대면 없이 온라인으로 편리하게 진행할 수 있는 부동산등기 전자신청의 방법으로 등기 서비스를 제공하고 있습니다.

부동산등기 전자신청 관련하여 문의가 있거나 도움이 필요하신 경우 언제든지 아래 연락처로 연락을 주시면 더욱 자세하게 상담하여 드리겠습니다.

 

변호사, IT 엔지니어, 변리사

이홍섭

Tel: 02-2212-3347, Email: hslee@e-sue.com

Messenger: http://pf.kakao.com/_uhmiC/chat


코로나 바이러스가 가져온 변화

코로나 바이러스(COVID-19)와 함께 하는 삶

코로나 바이러스(COVID-19)는 새로운 세상을 만들었다.

코로나 바이러스 이후 우리가 사는 세상은 이전 세상과 다른 비정상적인(unnormal)세상이 아닌 새로운 정상 즉, 뉴 노멀(new normal) 세상이다. 변이로 인한 변종 코로나 바이러스들의 출현으로 인하여 완벽한 코로나 백신 또는 치료제가 나오기도 어려울 뿐더러 설령 나온다 하더라도 코로나 이전 시대로 돌아갈 수는 없을 것이라 생각된다. 왜냐하면 이번 사태로 인하여 코로나 바이러스가 사람들의 머리 속에 강하게 각인되었고 그로 인해 사람들은 제2, 3의 코로나 바이러스의 출현을 염두에 두고 살 것이기 때문이다.

코로나 바이러스는 우리가 사는 세상의 모습을 크게 변화시켰다. 사람들의 직접적(대면) 교류가 극히 제한되고 위축됨으로써 관광업, 요식업 등을 비롯한 여러 분야의 수 많은 사업들은 폐업 직전에 있거나 폐업되었다. 반면에 사람들의 대면 접촉을 최소화하기 위한 비대면을 지원하는, 원격 화상 회의 앱 회사, 택배, 배달업 등의 사업은 전성기를 맞이하고 있다.

코로나 바이러스는 우리들의 삶을 힘들게 만든 원흉임에는 분명하다. 하지만 계속 원망만 하고 있을 수는 없다. 코로나 바이러스가 변화시킨 세상에 적응하며 그 변화의 양상을 관찰하고 그 긍정적인 측면을 최대한 이용할 필요가 있다.

 

코로나 바이러스가 사회에 가져온 긍정적 변화

코로나 바이러스가 불러온 긍정적인 사회 변화에는 어떤 것들이 있을까

일단, 일상생활에서 사람들의 개인위생이 많이 좋아진 점이 바로 떠오른다. 대표적인 것이 손 씻기의 활성화와 기침(또는 재채기) 예절이 좋아진 점이다. 음식점에서 반찬을 먹을 때 일행과 공유하지 않고 개인 그릇에 덜어서 먹자는 캠페인 TV 광고가 나오는 것을 보기도 했는데 개인적으로 아주 바람직한 일이라고 생각한다. 코로나 바이러스 시대가 아니었으면 이런 광고가 나오기 쉽지 않았을 것 같다.

개인적으로는, 코로나 바이러스 세상 이전부터 비대면(온라인)으로도 충분히 가능했던 일들이었음에도 불구하고 오프라인(또는 대면) 방식으로 진행되던 일들을 비대면으로 수행할 수 있도록 하는 시스템 대한 본격적이고 진지한 논의가 이루어지고 있다는 점이 코로나 바이러스가 만든 가장 긍정적인 현상이라고 생각한다.

위와 같은 비대면 가능 업무 중 법률과 관련된 것으로는 법률 상담, 등기(법인등기, 부동산등기)가 있다. 이 두 가지에 대해 추후 기술해 볼 예정이다.


부동산 등기 전자신청

요즘 타인에게 송금하기 위하여 실제로 은행 등 금융기관을 방문하는 사람은 많이 없는 것으로 압니다.

스마트폰 또는 PC를 이용한 인터넷 뱅킹의 이용이 보편화 되었기 때문입니다.

공인인증서 및 그 암호, 보안매체 정보를 입력해야 하는 인터넷 뱅킹도 번거롭다고 해서 최근에는 카카오 페이, 토스 등의 간편결제 또는 간편송금 서비스가 제공되고 있습니다.

 

위와 같은 전자 결제 및 송금 서비스처럼, 부동산을 매수한 후 소유권이전등기 신청을 할 때도 인터넷을 이용하여 전자신청할 수 있습니다.

 

현재 부동산을 매매한 경우, 보통 잔금 지급일에 매도인과 매수인이 소유권이전등기 신청을 위한 첨부서류를 각자 준비하여 공인중개사 사무실에서 시간을 정하여 만나게 됩니다.

매수인은 매도인이 준비해 온 서류가 해당 부동산에 대한 소유권이전등기 신청을 하는데 문제가 없음을 확인하면 그 서류를 수령한 후 잔금을 매도인에게 지급합니다.

물론, 위 서류의 확인은 법무대리인(변호사, 법무사 등)이 하는 것이 일반적입니다.

 

위와 같이, 미리 주민등록초본, 인감도장, 인감증명서 등의 서류를 준비해서 약속된 시간에 굳이 매도인과 매수인이 만나는 번거로운 방식으로 소유권이전등기 신청 첨부서류를

받아야할까요?

이러한 번잡함과 불편함은 전자신청으로 해소될 수 있습니다.

 

부동산 소유권이전등기를 전자신청으로 하면, 장소의 제약 없이 매도인과 매수인은 각자 자신의 공인인증서로 법무대리인이 작성한 (전자) 등기신청서에 서명하기만 하면 됩니다.

전자 등기신청서에 대한 서명은 PC 또는 스마트폰으로 할 수 있습니다.

 

부동산 소유권이전등기, 편리하게 전자신청으로 하시길 바라겠습니다.

등기 전자신청 관련해서 궁금한 내용이 있으면 아래의 연락처(전화, 이메일, 카카오톡 등)로 연락주십시오.

 

  • Tel: 02-2212-3347
  • E-mail address: hslee@e-sue.com
  • 카카오톡:

        


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부동산 소유권이전등기 비용(취득세 등)의 법적 근거

부동산 소유권이전등기를 위해서는 기본적으로 국가 기관에 크게 아래의 4가지 항목의 비용을 납부해야 합니다(예외 존재).

1. 취득세 등 세금
2. 국민주택채권 부담금
3. 인지세
4. 등기신청 수수료

 

취득세 등 세금

크게 3가지 종류의 세금을 납부하여야 합니다.

  • 취득세(지방세법 제6조 ~ 제22조)
  • 지방교육세(지방세법 제149조 ~ 제154조)
  • 농어촌특별세(농어촌특별세법 제3조)

기타 고려해야할 법령으로는 지방세특례제한법이 있습니다.

 

국민주택채권 부담금

국가 또는 지방자치단체에 등기·등록을 신청하는 자는 국민주택채권을 매입하여야 한다(주택도시기금법 제8조 중).

 

인지세

국내에서 재산에 관한 권리 등의 창설·이전 또는 변경에 관한 계약서나 이를 증명하는 그 밖의 문서를 작성하는 자는 해당 문서를 작성할 때에 이 법에 따라 그 문서에 대한 인지세를 납부할 의무가 있다(인지세법 제1조 제1항).

매매에 의한 부동산 소유권이전등기의 경우, 매매계약서가 위 인지세법 조항의 계약서에 해당됩니다.

 

등기신청 수수료

소유권이전등기 신청을 할 때 등기소에 납부하는 신청 수수료입니다.

부동산등기법 제22조 제3항, 등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2, 제5조의 5에 상세 내용이 규정되어 있습니다.

등기 전자신청을 할 경우는 수수료가 10,000 원으로, 그렇지 않은 경우의 15,000 원보다 5,000 원 저렴합니다.

단독주택의 경우, 건물과 토지 각각에 대하여 등기신청 수수료를 납부하여야 합니다.


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부동산등기-건물과 토지 소유자의 공유지분이 다른 부동산

대한민국의 법 체계에서 건물과 토지는 별개의 부동산입니다.

단독주택의 경우 그 주택 건물과 그 건물이 지어져 있는 땅, 즉 토지는 별개의 등기부등본(등기사항증명서)을 가지고 있습니다.

따라서 건물토지, 2개의 부동산이 여러 명의 소유자에 의해 공유되어 있는 경우 원칙적으로 건물과 토지의 공유 지분이 다를 수 있습니다.

제가 소유권이전등기 신청 업무를 위임받은, 2018. 07. 27. 등기소에 등기신청서를 제출한 건이 그러한 경우였습니다

(매수인이 2명이고 등기 대상 물건이 건물, 토지 총 2개인 관계로 4부의 각 등기신청서를 제출하였기에 아래의 접수내역이 총 4 페이지가 되었습니다).

접수내역

(위 접수내역 위에 마우스 포인터를 올려 놓거나 클릭하면 다음 페이지를 볼 수 있는 버튼이 나옵니다).

 

이 매매를 중개한 공인중개사는 위와 같은 점, 즉 건물과 토지의 공유지분이 다를 수 있다는 점을 간과하여 매매계약서를 작성하였습니다.

매매계약서에는 매도인들의 매수인들에게 이전할 지분이 건물 기준으로만 표시되어 있는 상태였습니다.

 

잔금 지급일 하루 전에 이러한 점을 제가 발견하고 공인중개사에게 수정을 지시함으로써 계약서 재작성 및 부동산거래계약 수정신고의 과정을 거쳐

일정의 지연 없이 무사히 해당 부동산에 대한 소유권이전등기를 마칠 수 있었습니다.

 

꼼꼼히 일하시는 공인중개사분들도 물론 계시겠지만 최근에 제가 같이 업무를 수행한 공인중개사분들 중에서는 그러지 않은 분들도 많았습니다.

아무래도 매매 등의 거래를 ‘중개’하여 ‘중개수수료’를 받음으로써 보수를 받는 것이 공인중개사이다 보니 ‘중개’에만 신경을 쓰지 그 외 일에 대해서는 신경을 덜 쓰는 것 같습니다.

 

매매 계약, 소유권이전등기 신청 등은 엄연히 법률과 관련된, 변호사의 전문 분야인 법무입니다. 

그리고 부동산은 일반적으로 재산 가치가 큰, 즉 비싼 물건이기 때문에 이러한 부동산의 매매, 소유권이전등기 신청 등은 법률 전문가인 변호사에게 자문

받아 진행하는 것이 바람직하다 할 것입니다.

게다가 이러한 자문 및 업무 대리 비용은 공인중개사에게 지급하는 ‘중개수수료’와 비교하면 너무나 적은 금액이기도 합니다.

 

공인중개사를 믿으시되 지나치게 전적으로, 무조건적으로 믿지는 않으셨으면 좋겠습니다.

자기의 재산권은 스스로 지키는 것이기 때문입니다.


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부동산 등기사항증명서 양식 변경(from 2018. 7. 6.)

2018. 7. 6.부터

부동산 등기사항증명서가 기존의 가로 양식에서 세로 양식으로 바뀝니다.

기존 부동산 등기사항증명서는 아래와 같았는데

가로 양식 부동산 등기사항증명서

 2018. 7. 6.부터 발급되는 부동산 등기사항증명서는 세로 양식으로 바뀌게 됩니다.

가로 양식에 익숙해져서 그런지 세로 양식은 약간 어색해 보이긴 합니다만 실용성 측면에서는 세로 양식이 더 좋을 듯 합니다.

금방 익숙해지겠지요.


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부동산 전자계약시스템 (+인터넷 등기)

부동산 전자계약시스템이 2017년 4월 1일부터 광역시, 경기도 및 세종특별자치시로 확대되었습니다.

부동산 전자계약시스템은 다양한 형태가 가능하겠지만, 현재 국토교통부가 마련한 부동산 전자계약시스템이란, ‘종이로 된 계약서로 수기로 작성하던 것’을 PC, 태블릿 PC, 스마트폰 등 전자 디바이스를 이용하는 것으로 대체하는 것을 뜻합니다(매우 간단히 말하면, 종이에 도장을 찍거나 서명을 하는 것이 아니라, 태블릿 PC, 스마트폰 등의 전자 디바이스 스크린 위에 서명하는 것).

국토교통부 부동산거래 전자계약시스템 바로가기(새창)

 

부동산 거래(매매, 임대차 등) 당사자들 입장에서 볼 때, 위 부동산 전자계약시스템에는 몇 가지 실질적인 장점이 있습니다.

  1. 대출 우대금리 적용
  2. 등기 수수료 30% 절감
  3. (임대차계약의 경우) 확정일자 자동 부여
  4. 도장 없이 계약이 가능하며, 별도의 계약서 보관이 필요 없을 뿐 아니라 계약서 위변조 가능성이 낮음

 

각각에 대해 조금 더 자세히 설명하면 아래와 같습니다.

1. 대출 우대금리 적용

 2017. 4. 14. 현재 기준으로, KB국민은행, 우리은행, 신한은행, 부산은행, 경남은행, 대구은행이 대출 금리를 0.2 ~ 0.3% point 할인해 줍니다.

정확한 내용은 아래의 부동산거래 전자계약시스템의 공지사항 부분을 참조하시면 됩니다.

부동산거래 전자계약시스템 공지사항 1, 3, 4번 게시물(새창)

 

2. 등기 수수료 30% 절감

 국토교통부가 부동산거래 전자계약시스템을 활성화 시키기 위하여, 이 전자계약시스템을 이용한 자에게 등기수수료를 30% 할인하여 주는

법무대리인을 모집하였는데 ES 법률사무소도 법무대리인 중 하나로 등재되어 있습니다.

등기 수수료를 30% 절감해주는 법무대리인 목록(새창)

 

 그런데, 위에서 언급된 등기 수수료 30% 절감이란, 등록세, 취득세 등의 세금 부분이 아닌, 등기 사무를 처리해주는 법무대리인에게 지급해야

하는 보수만 30% 할인된다는 뜻임에 유의하셔야 합니다. 즉, 부동산 전자계약시스템을 이용하여 부동산 계약을 체결하고 관련된 부동산 등기를

위 법무대리인에게 맡기면 당사자는 (취득세 등 세금 + 30% 할인 된 법무대리인에 대한 등기 보수)를 지급하게 되는 것입니다.

ES 법률사무소의 경우, 가급적 등기 업무를 인터넷 등기로 처리하고 있기 때문에 부동산 전자계약시스템  이용 여부와 상관없이(즉 기존의 종이계약서에 의한 계약의 경우에도),

30% 할인 된 등기 보수를 받고 업무를 처리하고 있습니다.

 

3. (임대차계약의 경우) 확정일자 자동 부여

 보통 임대차계약 후, 임차인은 확정일자를 받기 위해 주민센터 등을 한 번 방문해야하는 번거로움이 있는데,

위 부동산 전자계약시스템을 이용하면 확정일자자동 부여되므로, 위와 같은 번거로움이 없게 됩니다.

 

4. 도장 없이 계약이 가능하며, 별도의 계약서 보관이 필요 없을 뿐 아니라 계약서 위변조 가능성이 낮습니다.

  부동산 전자계약시스템에서는 기존의 종이 계약서에 계약 당사자(매도인, 매수인 등)가 도장을 찍거나 서명을 하는 방식이 아닌,

공인중개사가 준비한 태블릿 PC거래 당사자(매도인, 매수인 등)의 스마트폰스크린 위에 서명을 하는 것으로 계약이 이루어집니다.

이 전자계약시스템에서는 도장이 필수가 아니고 거래 당사자의 스마트폰(또는 일반 핸드폰)이 필수가 됩니다(부동산 전자계약시스템 앱을 설치하려면 스마트폰이 필요하고, 그렇지 않고 공인중개사가 준비한 태블릿 PC등으로 거래를 한다면 스마트폰이 아닌 일반 핸드폰만 있어도 된다).

왜냐하면, 본인 인증휴대폰 인증으로 하기 때문입니다.

 따라서 도장이 필요 없고, 별도의 계약서 보관이 필요 없을 뿐 아니라 계약서의 위변조 가능성이 낮아지게 됩니다(계약서가 부동산 전자계약시스템의 서버상에 존재).

 

 참고로, 부동산 전자계약시스템 앱의 첫 화면은 아래와 같습니다(2017. 4. 14. 기준, 안드로이드 앱만 있고 거래 당사자가 이용할 수 있는 메뉴는 본인인증 로그인 뿐, 나머지 메뉴는 공인중개사를 위한 것)

 

 부동산 거래를 예정하고 있는 분들이나 부동산 전자계약시스템에 관심이 있어 등기 업무 협력 등을 원하시는 공인중개사분들의 연락 환영합니다.

연락을 위한 정보는 아래 링크를 참고하시기 바랍니다.

사무실 위치 및 연락처(전화번호, 이메일 주소)


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